土地代理人《代理實(shí)務(wù)》考試練習(xí)及答案
無(wú)論是在學(xué)習(xí)還是在工作中，我們會(huì)經(jīng)常接觸并使用考試題，考試題是命題者根據(jù)測(cè)試目標(biāo)和測(cè)試事項(xiàng)編寫(xiě)出來(lái)的。你所見(jiàn)過(guò)的考試題是什么樣的呢？以下是小編整理的土地代理人《代理實(shí)務(wù)》考試練習(xí)及答案，希望對(duì)大家有所幫助。
土地代理人《代理實(shí)務(wù)》考試練習(xí)及答案 1
1.以下法規(guī)中，( )是現(xiàn)行最全面、最集中規(guī)定土地登記程序的文件。
A.《土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)查處理辦法》
B.《中華人民共和城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》
C.《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》D.《土地登記規(guī)則》
2.根據(jù)《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地由( )登記造冊(cè)，確認(rèn)所有權(quán)。
A.鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府B.縣級(jí)人民政府C.鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地管理所D.縣級(jí)土地行政主管部門(mén)
3.土地等不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方式為( )。
A.交付B.登記C.協(xié)議D.協(xié)商
4.關(guān)于土地登記分類(lèi)下列說(shuō)法正確的是( )。
A.土地登記僅包括初始登記B.土地登記僅包括變更登記
C.土地登記包括初始登記和變更登記D.權(quán)利的`設(shè)定登記屬于初始登記
5.土地登記的內(nèi)容是包括( )。
A.主要包括土地權(quán)屬性質(zhì)來(lái)源、土體權(quán)利主體、土地權(quán)利客體等
B.僅包括土地權(quán)利的主體C.僅包括土地權(quán)屬的性質(zhì)和來(lái)源D.僅包括土地權(quán)利的客體
6.關(guān)于我國(guó)土地登記過(guò)程中土地登記的標(biāo)的物，說(shuō)法正確的是( )。
A.土地及上面的房屋B.土地及建筑物C.僅指土地D.土地及附著物
7.世界多數(shù)國(guó)家的土地登記大體都經(jīng)歷了( )的階段。
A.法律地籍—產(chǎn)權(quán)地籍—現(xiàn)代地籍B.稅收地籍—產(chǎn)權(quán)地籍—多用途地籍
C.法律地籍—稅收地籍—多用途地籍D.產(chǎn)權(quán)地籍—稅收地籍—現(xiàn)代地籍
8.土地登記公開(kāi)性的內(nèi)在要求是( )。
A.登記依據(jù)的公開(kāi)B.登記程序的公開(kāi)C.登記結(jié)果的公開(kāi)D.土地登記資料可公開(kāi)查詢
9.根據(jù)《土地登記規(guī)則》，當(dāng)土地證書(shū)和土地登記卡內(nèi)容不一致時(shí)的處理原則是( )。
A.按照有關(guān)規(guī)定提交上級(jí)國(guó)土資源部門(mén)裁決B.土地證書(shū)記載內(nèi)容為準(zhǔn)
C.根據(jù)具體情況決定D.土地登記卡記載內(nèi)容為準(zhǔn)
10.土地登記基本原則不包括( )。
A.依法原則B.雙方意思一致原則C.申請(qǐng)審查原則D.屬地管轄原則
答案：
1.D 2. B 3.B 4.C 5.A 6.C 7.B 8.D 9.D10.B
土地代理人《代理實(shí)務(wù)》考試練習(xí)及答案 2
一、單項(xiàng)選擇題（共 10 題，每題 1 分，每題只有 1 個(gè)正確答案）
1.下列關(guān)于土地登記代理合同簽訂的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（ ）
A. 合同需明確代理事項(xiàng)、代理權(quán)限及代理期限
B. 代理人超越代理權(quán)限簽訂的合同，未經(jīng)委托人追認(rèn)無(wú)效
C. 合同需由委托人、土地登記代理人雙方法定代表人簽字蓋章
D. 委托人為自然人的，需由本人簽字；為法人的，需加蓋單位公章
2.土地權(quán)屬調(diào)查中，若相鄰宗地權(quán)利人未按時(shí)到場(chǎng)指界，調(diào)查人員應(yīng)（ ）
A. 直接根據(jù)權(quán)屬資料確定界址
B. 書(shū)面通知相鄰權(quán)利人，逾期未到場(chǎng)的，可單方指界并公證
C. 暫停調(diào)查，直至相鄰權(quán)利人到場(chǎng)
D. 由調(diào)查人員代相鄰權(quán)利人指界
3.下列情形中，土地登記代理人需承擔(dān)連帶責(zé)任的是（ ）
A. 委托人隱瞞真實(shí)情況導(dǎo)致代理結(jié)果錯(cuò)誤
B. 代理人因過(guò)失遺漏重要權(quán)屬證明材料
C. 第三人與代理人惡意串通損害委托人利益
D. 代理事項(xiàng)因政策調(diào)整無(wú)法完成
4.辦理集體建設(shè)用地使用權(quán)登記代理時(shí)，不需要提供的材料是（ ）
A. 集體土地所有權(quán)證
B. 建設(shè)用地規(guī)劃許可證
C. 土地出讓合同
D. 村民會(huì)議或村民代表會(huì)議決議
5.土地登記代理成果審核的核心內(nèi)容是（ ）
A. 代理流程的完整性
B. 權(quán)屬證明材料的真實(shí)性與合法性
C. 代理人的資質(zhì)有效性
D. 委托人的身份合法性
6.下列關(guān)于土地抵押權(quán)登記代理的說(shuō)法，正確的是（ ）
A. 抵押權(quán)登記需由抵押人單獨(dú)申請(qǐng)
B. 同一宗地多次抵押的，按抵押登記申請(qǐng)先后順序辦理
C. 抵押權(quán)消滅的，需由抵押權(quán)人單獨(dú)申請(qǐng)注銷(xiāo)登記
D. 土地使用權(quán)抵押期間，抵押人可自行轉(zhuǎn)讓抵押土地
7.土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)解達(dá)成協(xié)議后，代理機(jī)構(gòu)應(yīng)協(xié)助當(dāng)事人（ ）
A. 直接辦理土地登記
B. 向人民政府申請(qǐng)制作《權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)解書(shū)》
C. 向人民法院申請(qǐng)司法確認(rèn)
D. 簽訂書(shū)面協(xié)議后無(wú)需再辦理其他手續(xù)
8.下列不屬于土地登記代理業(yè)務(wù)范圍的是（ ）
A. 土地使用權(quán)初始登記代理
B. 土地征收補(bǔ)償協(xié)議簽訂代理
C. 土地他項(xiàng)權(quán)利變更登記代理
D. 土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)查代理
9.委托代理關(guān)系終止的情形不包括（ ）
A. 代理期限屆滿
B. 委托人單方解除委托合同
C. 代理人喪失民事行為能力
D. 委托人暫時(shí)無(wú)法聯(lián)系
10.土地登記代理過(guò)程中，若發(fā)現(xiàn)委托人提供的權(quán)屬證明材料存在偽造，代理人應(yīng)（ ）
A. 立即終止代理業(yè)務(wù)，并向土地登記機(jī)構(gòu)報(bào)告
B. 要求委托人補(bǔ)充真實(shí)材料后繼續(xù)代理
C. 隱瞞情況完成代理，避免承擔(dān)違約責(zé)任
D. 與委托人協(xié)商降低代理費(fèi)用后繼續(xù)
二、多項(xiàng)選擇題（共 5 題，每題 2 分，每題有 2 個(gè)及以上正確答案，多選、少選、錯(cuò)選均不得分）
1.土地登記代理合同的主要條款應(yīng)包括（ ）
A. 代理事項(xiàng)與代理權(quán)限
B. 代理費(fèi)用及支付方式
C. 違約責(zé)任與爭(zhēng)議解決方式
D. 委托人的`家庭住址與聯(lián)系方式
E. 土地登記機(jī)構(gòu)的名稱與地址
2.土地權(quán)屬調(diào)查中，界址認(rèn)定的依據(jù)包括（ ）
A. 法定的權(quán)屬證明文件（如房產(chǎn)證、土地使用證）
B. 雙方簽訂的界址協(xié)議書(shū)
C. 歷史形成的習(xí)慣邊界
D. 調(diào)查人員的主觀判斷
E. 相鄰宗地的界址點(diǎn)坐標(biāo)
3.下列情形中，需辦理土地變更登記代理的有（ ）
A. 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
B. 土地用途從工業(yè)變更為商業(yè)
C. 土地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)
D. 土地權(quán)利人姓名變更
E. 土地面積因測(cè)量誤差調(diào)整
4.土地登記代理人的執(zhí)業(yè)禁止行為包括（ ）
A. 同時(shí)在兩個(gè)及以上土地登記代理機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)
B. 利用代理業(yè)務(wù)之便收取額外費(fèi)用
C. 泄露委托人的商業(yè)秘密或個(gè)人隱私
D. 接受與委托事項(xiàng)有利害關(guān)系的代理業(yè)務(wù)
E. 協(xié)助委托人辦理合法的土地登記手續(xù)
5.土地登記代理成果交付時(shí)，需向委托人提供的材料包括（ ）
A. 土地登記申請(qǐng)書(shū)及相關(guān)附件
B. 代理業(yè)務(wù)工作報(bào)告（含代理過(guò)程、成果說(shuō)明）
C. 土地登記機(jī)構(gòu)出具的受理回執(zhí)或登記證書(shū)
D. 代理合同原件
E. 代理人的執(zhí)業(yè)資格證書(shū)復(fù)印件
三、案例分析題（共 1 題，每題 20 分）
背景資料：
2025 年 3 月，甲公司委托 A 土地登記代理機(jī)構(gòu)辦理其名下工業(yè)用地的抵押權(quán)登記，用于向乙銀行貸款 500 萬(wàn)元。代理機(jī)構(gòu)接受委托后，收集了甲公司提供的《國(guó)有土地使用證》《借款合同》《抵押合同》等材料，但未核實(shí)《國(guó)有土地使用證》的真實(shí)性（該證件為甲公司偽造）。代理機(jī)構(gòu)按流程向當(dāng)?shù)刈匀毁Y源局提交登記申請(qǐng)，自然資源局審核時(shí)發(fā)現(xiàn)證件偽造，駁回申請(qǐng)，并將甲公司涉嫌違法的情況移交公安機(jī)關(guān)。乙銀行因未取得抵押權(quán)登記，貸款無(wú)法保障，遂要求 A 代理機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任；甲公司則以 “代理機(jī)構(gòu)未完成登記” 為由，拒絕支付代理費(fèi)用。
問(wèn)題：
1.A 土地登記代理機(jī)構(gòu)在本次業(yè)務(wù)中存在哪些過(guò)錯(cuò)？（6 分）
2.乙銀行能否要求 A 代理機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任？請(qǐng)說(shuō)明法律依據(jù)。（7 分）
3.甲公司拒絕支付代理費(fèi)用的理由是否成立？為什么？（7 分）
答案
一、單項(xiàng)選擇題答案及解析
1.C
解析：土地登記代理合同需由委托人（自然人簽字 / 法人蓋章）與土地登記代理人（或代理機(jī)構(gòu)法定代表人）簽字蓋章，并非雙方法定代表人（若委托人為自然人無(wú) “法定代表人”），故 C 錯(cuò)誤。
2.B
解析：相鄰宗地權(quán)利人未按時(shí)到場(chǎng)指界的，調(diào)查人員應(yīng)書(shū)面通知其到場(chǎng)，逾期仍未到場(chǎng)的，可單方指界并進(jìn)行公證，確保界址認(rèn)定的合法性，故 B 正確。
3.C
解析：第三人與代理人惡意串通損害委托人利益的，代理人需與第三人承擔(dān)連帶責(zé)任（《民法典》第 164 條）；A 由委托人自行承擔(dān)責(zé)任，B 為代理人過(guò)失責(zé)任（按過(guò)錯(cuò)程度賠償），D 為不可抗力或政策原因，代理人無(wú)需擔(dān)責(zé)，故 C 正確。
4.C
解析：集體建設(shè)用地使用權(quán)登記無(wú)需提供土地出讓合同（出讓合同用于國(guó)有建設(shè)用地），需提供集體土地所有權(quán)證、規(guī)劃許可證、村民會(huì)議決議等，故 C 正確。
5.B
解析：土地登記代理成果審核的核心是權(quán)屬證明材料的真實(shí)性與合法性，若材料虛假或違法，后續(xù)登記無(wú)效，故 B 正確。
6.B
解析：A 需由抵押人與抵押權(quán)人共同申請(qǐng)；C 抵押權(quán)消滅需抵押人與抵押權(quán)人共同申請(qǐng)注銷(xiāo)；D 抵押期間轉(zhuǎn)讓土地需經(jīng)抵押權(quán)人同意，故 B 正確（同一宗地多次抵押按申請(qǐng)順序辦理）。
7.B
解析：權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)解達(dá)成協(xié)議后，需向人民政府申請(qǐng)制作《權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)解書(shū)》，該調(diào)解書(shū)具有法律效力，可作為土地登記的依據(jù)，故 B 正確。
8.B
解析：土地征收補(bǔ)償協(xié)議簽訂屬于行政征收范疇，由征收部門(mén)與被征收人直接協(xié)商，不屬于土地登記代理業(yè)務(wù)范圍，故 B 正確。
9.D
解析：委托代理終止情形包括：代理期限屆滿、委托人 / 代理人解除合同、代理人喪失民事行為能力等；委托人暫時(shí)無(wú)法聯(lián)系不屬于終止情形，故 D 正確。
10.A
解析：發(fā)現(xiàn)委托人提供偽造材料，代理人應(yīng)立即終止代理，避免違法后果擴(kuò)大，并向土地登記機(jī)構(gòu)報(bào)告，履行執(zhí)業(yè)道德義務(wù)，故 A 正確。
二、多項(xiàng)選擇題答案及解析
1.ABC
解析：土地登記代理合同主要條款包括：代理事項(xiàng)、權(quán)限、期限、費(fèi)用及支付方式、違約責(zé)任、爭(zhēng)議解決方式等；D 中 “家庭住址” 非必要條款（可提供聯(lián)系地址），E “土地登記機(jī)構(gòu)名稱” 無(wú)需納入合同，故 ABC 正確。
2.ABCE
解析：界址認(rèn)定需依據(jù)法定權(quán)屬文件、界址協(xié)議書(shū)、歷史習(xí)慣邊界、相鄰界址坐標(biāo)等客觀依據(jù)，禁止調(diào)查人員主觀判斷，故 ABCE 正確。
3.ABCD
解析：土地變更登記包括：使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、用途變更、抵押權(quán)變更 / 實(shí)現(xiàn)、權(quán)利人姓名變更等；E 中 “測(cè)量誤差調(diào)整” 若未涉及權(quán)屬或面積實(shí)質(zhì)變化，無(wú)需辦理變更登記，故 ABCD 正確。
4.ABCD
解析：土地登記代理人執(zhí)業(yè)禁止行為包括：同時(shí)在多機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)、收額外費(fèi)用、泄露隱私、接受利害關(guān)系業(yè)務(wù)等；E 為合法行為，故 ABCD 正確。
5.ABC
解析：成果交付需提供登記申請(qǐng)書(shū)及附件、代理工作報(bào)告、受理回執(zhí) / 登記證書(shū)；D 代理合同原件由雙方各執(zhí)一份，無(wú)需額外交付；E 執(zhí)業(yè)資格證書(shū)復(fù)印件非必要材料，故 ABC 正確。
三、案例分析題答案及解析
1.A 代理機(jī)構(gòu)的過(guò)錯(cuò)（6 分）
（1）未核實(shí)《國(guó)有土地使用證》的真實(shí)性，違反 “代理業(yè)務(wù)中需審核材料合法性、真實(shí)性” 的執(zhí)業(yè)義務(wù)；（2 分）
（2）在材料存在偽造的情況下提交登記申請(qǐng)，未及時(shí)發(fā)現(xiàn)并終止代理，導(dǎo)致后續(xù)違法風(fēng)險(xiǎn)；（2 分）
�。�3）未履行告知義務(wù)，未提醒乙銀行核實(shí)甲公司權(quán)屬證明的真實(shí)性，未盡到謹(jǐn)慎代理責(zé)任。（2 分）
2.乙銀行可要求 A 代理機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任（7 分）
（1）成立，法律依據(jù)為《民法典》第 929 條：“受托人因故意或重大過(guò)失給委托人造成損失的，委托人可以請(qǐng)求賠償損失�！保�3 分）
�。�2）A 代理機(jī)構(gòu)存在重大過(guò)失：作為專業(yè)代理機(jī)構(gòu)，未核實(shí)核心權(quán)屬證明（《國(guó)有土地使用證》）的真實(shí)性，導(dǎo)致乙銀行無(wú)法取得抵押權(quán)登記，貸款安全受損害，符合 “重大過(guò)失” 的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)；（2 分）
�。�3）乙銀行與 A 代理機(jī)構(gòu)雖無(wú)直接合同關(guān)系，但乙銀行是抵押權(quán)登記的利害關(guān)系人，且損害結(jié)果與 A 的過(guò)失直接相關(guān)，可依據(jù) “第三人損害賠償” 主張權(quán)利。（2 分）
3.甲公司拒絕支付代理費(fèi)用的理由不成立（7 分）
�。�1）不成立，理由如下：（2 分）
�。�2）土地登記代理合同的核心義務(wù)是 “按約定提供代理服務(wù)”，而非 “保證登記成功”；A 代理機(jī)構(gòu)已按流程收集材料、提交申請(qǐng)，完成了主要代理工作，登記失敗是因甲公司提供偽造材料，責(zé)任在甲公司；（3 分）
�。�3）根據(jù)《民法典》第 577 條，甲公司以自身過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致的結(jié)果為由拒絕支付費(fèi)用，構(gòu)成違約，A 代理機(jī)構(gòu)可要求甲公司支付約定的代理費(fèi)用，并承擔(dān)違約責(zé)任。（2 分）
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