河南省物業(yè)管理模式發(fā)展

時間：2025-12-25 20:22:33 行政管理畢業(yè)論文

河南省物業(yè)管理模式發(fā)展

　　河南省物業(yè)管理模式發(fā)展

　　摘要：經過將近20年的發(fā)展，河南物業(yè)管理行業(yè)取得的成績有目共睹，但是現(xiàn)存的物業(yè)管理模式已經成為制約河南物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的瓶頸問題。

　　本文從河南物業(yè)管理發(fā)展的現(xiàn)狀分析，提出管理經營型的物業(yè)管理模式能夠進一步推動河南物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

　　構建管理經營型物業(yè)管理模式應從變革組織結構、制定統(tǒng)一的工作程序、服務標準、協(xié)調好各專業(yè)公司之間的關系方面著手。

　　關鍵詞：物業(yè)管理模式;管理經營型;策略

　　1994年，河南建業(yè)物業(yè)管理有限公司在河南省工商局注冊，這標志著河南省物業(yè)管理行業(yè)由此起步。

　　至今經過將近20年的發(fā)展，河南物業(yè)管理行業(yè)從無到有、從幼稚到成熟、從弱小到壯大、取得了豐碩的成果。

　　但是河南省物業(yè)管理行業(yè)在發(fā)展中也遇到了瓶頸問題，這要求物業(yè)管理者應創(chuàng)新現(xiàn)有物業(yè)管理模式，進一步促進我省物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

　　一.河南省物業(yè)管理發(fā)展的現(xiàn)狀

　　(一)物業(yè)管理市場開放程度較低

　　目前河南的物業(yè)公司基本都是本土公司，一些國內知名的物業(yè)品牌幾乎沒有進駐，即使有，也是以顧問形式。

　　沒有競爭就沒有發(fā)展，這不利于我省物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

　　(二)物業(yè)管理行業(yè)效益低

　　用人成本增加、稅收偏高成為制約我省物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展的突出問題，加上物業(yè)管理費嚴格的限價指導政策，使企業(yè)的利潤空間越來越小，各式稅種加起來，綜合稅率已達8%～9%，這對于物業(yè)服務企業(yè)來說難以承受。

　　(三)物業(yè)管理專業(yè)技術人才貧乏

　　物業(yè)管理行業(yè)需要大量電氣工程師、園林師等專業(yè)技術型人才，但是行業(yè)較低的薪酬水平和福利待遇無法吸引、留住人才。

　　雖然物業(yè)服務企業(yè)一直組織從業(yè)人員進行各種培訓，但還是不能解人才需求之渴。

　　這導致河南物業(yè)發(fā)展較為緩慢。

　　(四)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展受限于房地產行業(yè)

　　在河南六成以上的物業(yè)公司都是開發(fā)商的附屬公司，這種“父親開發(fā)，兒子管理”的模式，在一定程度上促進了河南物業(yè)管理的發(fā)展，不過從長遠看，這種從屬關系造成了物業(yè)管理行業(yè)的先天不足，限制了物業(yè)管理行業(yè)的獨立發(fā)展。

　　1981年3月10日，中國第一家物業(yè)服務企業(yè)――深圳市物業(yè)管理公司成立，該公司的成立主要是從“管好房屋”的樸素理念出發(fā)。

　　1990年，深圳市房產管理局提出“改革現(xiàn)行管理體制”，強化了物業(yè)服務企業(yè)的綜合管理職能，不僅管理房屋，而且還負責管理治安、綠化、衛(wèi)生、水電、機電設施設備、社區(qū)文化等，形成了現(xiàn)代化物業(yè)管理的基本模式――“一體化管理”模式。

　　我省物業(yè)管理的發(fā)展主要是引進深圳的物業(yè)管理模式。

　　目前河南眾多物業(yè)服務企業(yè)采用一體化的管理格局，設有屬于自己的若干專業(yè)的分公司或部門，對每一項管理業(yè)務、服務項目都配備從管理員到清潔工、園藝工、維修工和保安人員等一套人馬，形成小而全的企業(yè)。

　　這類企業(yè)往往因配套人員多人工成本增加而造成企業(yè)效益低下，導致企業(yè)無法留住高素質人才，使得物業(yè)管理整體管理質量不高。

　　其實物業(yè)管理行業(yè)可以實現(xiàn)管理層和作業(yè)層的分離，使作業(yè)層(電梯、保潔、綠化等作業(yè))逐步實現(xiàn)專業(yè)化，從“一體化管理”模式向“管理經營型”模式轉變。

　　二.管理經營型物業(yè)管理模式的涵義

　　所謂管理經營型物業(yè)管理模式可以從兩個角度來理解。

　　第一：從物業(yè)服務企業(yè)的角度來看，它是指依托于社會分工的不斷細化，物業(yè)服務企業(yè)通過外包把一些具體的業(yè)務項目分包給專業(yè)公司，可以有效降低成本，提高服務質量。

　　第二、從行業(yè)的角度來看，它是指通過有機融合，使物業(yè)經營和物業(yè)管理服務成為渾然一體的實體，在做好基本管理服務工作的同時，著重為開發(fā)商、業(yè)主(客戶)選擇投資、經營項目，規(guī)劃、設計、開發(fā)服務區(qū)域整體功能，策劃、參與、實施物業(yè)經營方案，竭盡全力發(fā)揮區(qū)域內物業(yè)的整體增值效力，提高物業(yè)的增值潛力，擴大物業(yè)管理企業(yè)的贏利空間。

　　這種模式有效改變了物業(yè)服務企業(yè)過度依賴于房地產開發(fā)企業(yè)的傳統(tǒng)模式，促進了物業(yè)管理行業(yè)從單一產業(yè)結構逐步向多元產業(yè)結構的過渡，使物業(yè)管理在社會經濟發(fā)展中的重要作用日益加強。

　　三.發(fā)展管理經營型物業(yè)管理模式的策略

　　(一)變革企業(yè)的組織結構

　　管理經營型物業(yè)管理模式下，物業(yè)服務企業(yè)不再直接向業(yè)主提供服務，而是通過管理整合專業(yè)公司，為業(yè)主提供服務。

　　主要工作內容為擬定策劃方案，制訂服務標準、作業(yè)流程和管控方式，統(tǒng)籌安排物業(yè)管理活動，各類具體的專業(yè)性工作分包給專業(yè)服務公司完成。

　　物業(yè)企業(yè)將從勞動密集型向技術知識型轉變，這就要求物業(yè)服務企業(yè)在組織結構上有一個全新的變革，通過加強合同的管理，來保證專業(yè)公司的服務質量。

　　(二)制定統(tǒng)一的工作程序、服務標準

　　管理經營型物業(yè)管理模式下，物業(yè)服務企業(yè)作為資源的收集者和整合者，怎樣做好“整體管理”的工作?這就要求各項具體的物業(yè)服務工作有程序，有標準，建立物業(yè)綜合管理制度，對所有物業(yè)從業(yè)人員行為進行統(tǒng)一規(guī)范。

　　(三)協(xié)調好各專業(yè)公司之間的關系

　　物業(yè)管理涉及到治安、消防、保潔、綠化、房屋、設備設施等方面的管理服務。

　　在管理經營型物業(yè)管理模式下，物業(yè)管理工作的開展需要多個專業(yè)公司的共同參與。

　　如果各專業(yè)公司各自為政，那將是一盤散沙，服務質量低下。